לקיחת משכנתא היא החלטה חשובה בחיי כל זוג שמעוניין לרכוש בית או דירה
משכנתא
יש כמה דברים שחשוב להכיר לפני...
משכנתא - שעבוד נכס לשם קבלת הלוואה. לרוב לתקופה ארוכה, של עד 30 שנה. המשכנתא מורכבת ממסלול אחד או מספר מסלולים
שכל אחד מהם - הלוואה בפני עצמה עם מספר.
ריבית - "מחיר הזמן של הכסף" - המחיר של העברת הכסף מהעתיד להווה.
סוגי ריביות:
ריבית נומינלית
הריבית הרשומה במסמכי ההלוואה (הסכם ההלוואה) והיא אינה כוללת עמלות, תשלומים נלווים ומועדי חיוב הריבית.
ריבית ריאלית [ריבית עודפת]
הריבית המותאמת לשינויי האינפלציה (שינויי המדד המוסכם) והיא מחושבת לפי הפער שבין הריבית הנומינלית לבין שינויי האינפלציה לדוגמא: אם הריבית הנומינלית היא 5%
קרן שווה -
-
תשלום חודשי קבוע של הקרן (הסכום המקורי) לאורך תקופת ההלוואה ותשלום ריבית, כאחוז (בהתאם למה שנקבע) מיתרת החוב בחודש תשלום הריבית.
-
פה מתחילים בתשלומים יותר גבוהים בתחילת התקופה והם קטנים לאורך תקופת ההלוואה, כיוון שהריבית בין תשלום לתשלום מחושבת על יתרה קטנה יותר.
בלון/בוליט מלא -
-
לא משלמים בכלל ובסוף התקופה מחזירים קרן+ריבית.
לוחות סילוקין
שפיצר -
-
בנוי באופן שבו ההחזר
החודשי יהיה באופן יחסי
קבוע ובגובה אחיד. -
יכולים להיות שינויים בהתאם לתמהיל (הרכב המסלולים), במידה והם:
1. צמודים למדד המחירים לצרכן (משפיע על יתרת הקרן עם שינויי המדד).
2. יש בהם מסלול פריים הנשען על שינויי ריבית בנק ישראל+1.5%.
בלון/בוליט חלקי -
-
הלוואה שבה משלמים רק את הריבית והקרן מוחזרת בסוף תקופת ההלוואה.
מספר המייצג את רמתו של מאפיין מסויים ומהווה כלי שבאמצעותו ניתן למדוד ולהשוות בין רמות שונות של אותו מאפיין בזמנים, מקומות או במקרים שונים
מדד
מדד המחירים לצרכן עלה בחודש מרץ 2023 – ב- 0.4%.
זה מסכם את עליית המדד מתחילת השנה ב- 5%.
חלה התמתנות מסויימת שמובילה אותנו כנראה להפסקת עליית הריבית.
מדד המחירים לצרכן
סל קבוע של מוצרי צריכה במשק.
שינוי במדד המחירים לצרכן משפיע על יתרת הקרן במשכנתא:
אם המדד עולה – יתרת הקרן עולה – ההחזר החודשי גדל.
סוגי מדדים
בעקבות הרפורמה החדשה המדד מחושב באופן הבא:
על ה-20% הראשונים ממחיר הדירה – אין מדד
על ה- 80% הנותרים – משלמים על 50%.
בחישוב הכללי זה יוצא כ: 40% ממרכיב הקרקע.
מדד תשומות הבנייה עלה ב- 0.2% במרץ 2023 לאחר שבפברואר 2023 היתה ירידה של 0.2%-.
מדד תשומות הבנייה
סל קבוע של חומרי גלם וכח אדם לבנייה למגורים.
שינוי במדד תשומות הבנייה:
במקרה של רכישה מקבלן/מחיר למשתכן/דירה בהנחה/בנייה עצמית –
משפיע על מחירי חומרי הגלם וכ"א – וזה משפיע על המחיר של הנכס
גם פה זה מעיד על התמתנות מסויימת.
מדד מחירי הדיור
מבטא את השינוי במחירי הדירות.
מקובל למדוד אותו באמצעות סדרה תקופתית רצופה של השינויים ה"נקיים" במחירי דירות (חדשות ויד שנייה) לאורך זמן.
מחירי הדירות מחולקים לפי מאפיינים ורכיבי איכות שונים כמו: מספר החדרים בדירה, שטח הדירה, גיל הדירה, סוג הנכס, רמה חברתית-כלכלית של האזור הסטטיסטי, רמת המחיר בטווח הארוך באזור הסטטיסטי ועוד.
כך ניתן לערוך השוואת מחירים של דירות באיכות קבועה שנמכרו בתקופות שונות.
בחישוב המדד נכללות עסקאות נדל"ן למגורים בכלל היישובים ברחבי הארץ (מקור הנתונים: כרמ"ן – כרטסת מחירי נדל"ן – רשות המסים).
המדד מבטא שינוי דו-חודשי במחירי הדירות על סמך עסקאות שבוצעו בשלושת החודשים שנכללו בחישוב. המדד מתפרסם פעם בחודש, 45 יום לאחר סוף חודש ההתייחסות. לדוגמה: מדד המתפרסם באוגוסט 2019 מתבסס על עסקאות שבוצעו בחודשים מאי–יוני לעומת אפריל–מאי.
שלושת המדדים האחרונים בכל פרסום הם ארעיים ומתעדכנים בחודשים שלאחר מכן.
מינואר 1999 מדד מחירי דירות אינו חלק ממדד המחירים לצרכן.
גם פה זה מעיד על התמתנות מסויימת וירידה קלה במחירי הדירות.
מדד מחירי הדירות ירד במרץ 2023 – ב- 0.2% –
מדדים אלה נמדדים מדי חודש ומפורסמים כל 15 לחודש.