יש הבדל בין משכנתא לבנייה עצמית בעיר, במושב או בקיבוץ.
בנייה עצמאית
בנטילת משכנתא לצורך בנייה עצמית יש שני חלקים
1. קרקע 2. בנייה
משכנתא לבנייה עצמאית בעיר
אחוז המימון נקבע בהתאם ל:
- שווי הקרקע+הבנייה לפי הערכת שמאי ובהתאם לקצב התקדמות הבנייה.
- מיקום הקרקע
- מצב הפיננסי של הלקוח: הכנסות, התנהלות כלכלית, דירוג אשראי וכו'…
- לנכס ראשון ניתן לקבל עד 75% מימון. לנכס שני – עד 70% (יש מקרים שזה מגיע ל- 65% מימון מהבנק).
מסמכים על העסקה:
מסמכים בגין הבנייה בקיבוצים:
1. אישור זכויות על הקרקע מרשות מקרקעי ישראל
2. אישור הסדרה מול רשות מקרקעי ישראל והנהלת הקיבוץ שהקרקע שייכת להם.
ככל שיהיו בידיכם היתרים ואישורי בנייה תנאי המשכנתא יהיו טובים יותר.
מסמכים בגין רכישת הקרקע:
- הסכם מגרש
- אישור על רישום זכויות בנכס או נסח טאבו
- או נסח טאבו
- חוזה פיתוח של רשות מקרקעי ישראל
- אם יש כספי נאמנות – אישור מעוה"ד
- במידה וזה דו משפחתי-
- הסכם חלוקה ושיתוף במקרקעין
- תשריט מגרש
מסמכים בגין הבנייה:
- היתר בנייה
- תכנית בנייה מאושרת
- הסכם קבלן
- נספח תשלומים-נספח להסכם קבלן
- תצהיר ודיווח לרשויות המסים
שמאות על הקרקע+הבנייה:
- שומת נכס מקרקעין "פרטי/דו משפחתי" צמוד קרקע בבנייה
- בשומה יש חלוקה לפי שלבי הבנייה
- בהתאם לאחוז המימון במשכנתא, לפי כל שלב בבנייה.
- שחרור הכסף מתנהל בהתאם לשלב שבו נמצאת הבנייה.
יש לכלול בשמאות גם: מה השווי היום ומה צפוי להיות השווי לאחר קבלת טופס 4. שחרור הכסף מתבצע בהתאם לאישור שמנפיק הקבל על כל שלב שבו נמצאת הבנייה וזה צריך להיות מותאם לשלבים המצויינים בשמאות ועל פי אחוז המימון שאושר ע"י הבנק.
על מנת להגיע לתמהיל (הרכב מסלולים אופטימלי) – יש לתכנן את המשכנתא לפחות חודשיים-שלושה לפני ביצוע – כדי לתכנן את התמהיל ולהוציא ל"מכרז ריביות" מול הבנקים.
בהתייחס לקיבוצים ומושבים יש להתייחס למספר הגדרות ופרטים:
הגדרות:
הקו הכחול – השטח הפנימי של הקיבוץ.
שיוך קנייני – חבר הקיבוץ חותם על חוזה מול רמ"י והשטח
חשוב להתייחס גם לשינויים האחרונים המתייחסים לשיוך דירות במסלול חלופת האגודה – החלטה 1447:
החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1447 בעניין "רכישת זכויות למגורים על ידי אגודה חקלאית שיתופית שהיא קיבוץ מתחדש, קיבוץ שיתופי או מושב שיתופי" אושרה בישיבת מועצת מקרקעי ישראל ביום 13.1.2016 ונכנסה לתוקף עם חתימת שר האוצר עליה ב- 8.2.2016.
להלן נוסח ההחלטה:
"כללי: החלטה זו מאפשרת רכישת זכויות מגורים על ידי האגודה, בנוסף למסלולי השיוך כפי שנקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל מספר 692, 751 ו-1411."
הגדרות:
אזורי עדיפות לאומית | - | אזורי עדיפות לאומית כהגדרתם בהחלטת מועצה 1443, או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה. |
האגודה | - | אגודה חקלאית שיתופית שהיא קיבוץ מתחדש, קיבוץ שיתופי או מושב שיתופי. |
זכויות המגורים | - | יחידות הדיור והשטח הכולל המותר לבנייה למגורים בהתאם לתכניות מפורטות שבתוקף במועד הרכישה, וכן יחידות הדיור והשטח הכולל שיותר לבניה למגורים לפי תכניות מפורטות שיאושרו לאחר מועד הרכישה, בהתאם להוראות תמ"א 35 כפי שתעודכן בעקבות החלטת המועצה הארצית לתכנון ובניה מיום 1.12.15. |
חבר ותיק | - | חבר אגודה ביום 27.3.07.
|
חבר חדש | - | חבר אגודה שהתקבל לחברות לאחר יום 27.3.07. |
יישובי עוטף עזה | - | בהתאם להגדרתם בהחלטת מועצה 1411 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה. |
מתווה להסדרת שימושים | - | מתווה הכולל מיפוי של השימושים הלא מוסדרים, משך השימוש, מועדי פינויים/הסדרתם, תשלום דמי שימוש בגין תקופת העבר ומתן ערבות בהתאם לדרישת הרשות לצורך הסדר המשך ביצוע השימושים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, נהלי הרשות וחוזה החכירה. |
תכנית | - | כהגדרתה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965. |
1. אגודה רשאית לרכוש את זכויות המגורים במשבצת לצורך מגורי חבריה.
2. רכישת זכויות המגורים תתבצע בהינף אחד או עד שלשה שלבים, כמפורט להלן:
2.1. אגודה תהיה רשאית לרכוש את כלל זכויות המגורים בישוב בעסקה אחת (בהינף אחד) בתנאים הקבועים בהחלטה זו.
2.2. רכישת הזכויות למגורים בשלבים בהתאם לתנאים שלהלן:
2.2.1 הזכויות הנרכשות בשלב ראשון לא יפחתו מהיקף הבניה הקיים בפועל או מהיקף הבניה הבסיסי למגורים בחלקת המגורים כקבוע בהחלטת מועצה 1411 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה, הגבוה מביניהם;
2.2.2. רכישת יתרת הזכויות תותר בשלב אחד או בשני שלבים נוספים. במקרה של רכישת הזכויות בשלשה שלבים, בשלב השני יהיה ניתן לרכוש רק יחידות דיור מתוכננות. לא תותר רכישה של יח"ד שאינן מתוכננות, אלא אם רכישה זו משלימה את יתרת זכויות המגורים של הישוב;
2.3. רכישת זכויות המגורים תכלול את הפוטנציאל התכנוני בכל מגרש (היקף בינוי, מבלי להוסיף יחידות דיור).
3. החלטת האגודה לרכישת זכויות המגורים תתקבל ברוב שלא יפחת מ- 66% מחברי האגודה.
4. תנאי סף להגשת בקשה לרכישת זכויות המגורים על ידי האגודה הינו חתימה על מתווה להסדרת השימושים, ויתר תנאי הסף המופיעים בהחלטה 1411 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.
5. אגודה אשר תרכוש את זכויות המגורים בהתאם להחלטה זו, לא תידרש לשלם לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") תשלום נוסף עבור מימוש זכויות המגורים שנרכשו ו/או בגין כל הסכם שייחתם בין האגודה לבין חבריה ביחס לזכויות אלו.
6. לא תידרש הסכמת הרשות ו/או כל התקשרות נוספת בין הרשות לבין חברי האגודה, בכל הקשור למימושן של זכויות המגורים שנרכשו.
7. אגודה אשר תבקש לרכוש את זכויות המגורים בשלבים, כאמור בסעיף 2 לעיל, תעביר לרשות תשריט, ביחס לאזורים ("כתמים") או למגרשים הכלולים בשלב הנרכש, תוך ציון מספר יחידות הדיור המותרות לבניה ביחס לאותו שלב שנרכש. הרשות תמסור לאגודה, ביחס לתשריט זה, הודעה על אי התנגדות למתן היתר לעניין תקנה 2ג1 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), התש"ל-1970. ההודעה תחול רק על יחידות הדיור הכלולות בשלב הנרכש כאמור. הודעה בדבר אי התנגדות למתן היתר, כאמור לעיל, לשלב השני ו/או השלישי, תתבצע בהתאם לכללים שנקבעו בהחלטה ובסעיף זה בהתאם.
8. ערך הקרקע יקבע על ידי השמאי הממשלתי ו/או מי מטעמו, בהתייחס לשווי זכות הבעלות לכל סוג של מגרש.
ההפחתה בגין רכישה בהינף אחד תעמוד על 12% כפי שנקבע בהחלטת מועצה 1380. השמאי הממשלתי הראשי יקבע את שיעורי ההפחתה מערך הקרקע הנובעות מרכישה מרוכזת של זכויות המגורים, ברכישה בשלבים, ובהתחשב בתנאי חכירת המשנה הקבועים בנספח א' להחלטה זו.
מגבלות ומאפייני המשכנתא:
כאמור הריביות יהיו גבוהות יותר ממשכנתא רגילה.
פריסה לטווח של עד 30 שנים בכפוף לגילאי הלווים.
גובה ההלוואה המקסימאלי: בין 1,000,000 ₪ ל 1,200,000 ₪ בטפחות, פועלים ולאומי. בכפוף לשמאות – עד 70% ולעיתים עד 75% מימון – מגבלה גמישה בהתאם לאיכות הלווים והצעות מבנקים אחרים.
גובה הלוואה מקסימאלי בדיסקונט: עד 1.3 מיליון ₪. בכפוף לשמאות – עד 75% מימון.
בד"כ הבנק יגביל את יחס ההחזר החודשי להכנסה נטו של הלווים לכדי 30% עד 35% (עד 40% במשכנתא רגילה) – מגבלה גמישה בהתאם לאיכות הלווים והצעות מבנקים אחרים.
בנקים מסויימים מגבילים את גובה המשכנתא גם על פי ההכנסות. לדוגמא הכנסה נטו עד 12,000 ₪ – גובה משכנתא מוגבל ל 500,000 ₪. עד 18,000 ₪ – משכנתא עד 900,000 ₪ וכך הלאה – מגבלה גמישה בהתאם לאיכות הלווים והצעות מבנקים אחרים.
טפחות עדיין מתנה את המשכנתא בצירוף קרן קמ"ע. לאומי הסיר את ההתניה הזו במהלך 2020.
פועלים – המשכנתא בקיבוץ מסוים תתופעל בסניף ספציפי הנקבע מראש בבנק. בשאר הבנקים המגבלה הזו הוסרה וברמה העקרונית ניתן לפנות לכל סניף – בתנאי כמובן שהקיבוץ אושר על ידי הבנק.
שווי הנכס ממנו תיגזר המשכנתא יקבע עפ"י דו"ח שמאי המשקלל פנימה את עלויות הבנייה על סמך היתרים ותוכניות בנייה + עלויות פיתוח ונוספות. שימו לב, שווי הנכס אינו כולל את עלות הקרקע בשלב זה. במקרים רבים, בעיקר בפריפריה, שווי הנכס מאד נמוך והמשכנתא המקסימאלית הנגזרת מהשווי תהיה נמוכה אף על פי שהבנק הסכים עקרונית לסכום גבוה יותר.
שחרור הכספים מתבצע בשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה החל מסיום שלב היסודות ועד גמר.
כאמור על שובר התשלום לקרקע ניתן לקבל משכנתא נוספת (בכפוף למגבלות).
כעת, לאחר שחתמתם על חוזה חכירה מול רמ"י, הזכויות נרשמו על שמכם ואתם הבעלים הרשמיים של הנכס – כדאי לבדוק כדאיות מחזור המשכנתא לתנאים של משכנתא רגילה וטובה יותר (לא בהכרח כדאי). חשוב מאד לבנות מראש משכנתא חכמה: מחד, תמהיל גמיש המאפשר מחזור עם מינימום קנסות לכשיתבצע השיוך. מאידך, תמהיל איכותי לטווח ארוך על בסיס ניהול סיכונים חכם במקרה ולא ישתלם למחזר.
הקרן מעניקה לבנק בטחונות על 50% מגובה ההלוואה (בטחונות חזקים יותר). בתמורה – הבנק אמור להעניק ללווים תנאי משכנתא טובים יותר (כאשר בונים משכנתא איכותית ומנהלים מו"מ אגרסיבי ויעיל מול הבנקים – סביר להניח שלא תשיגו שיפור תנאים בצירוף הקרן).
קרן קמ"ע:
הקרן מעניקה ללווים בטחונות במקרה של אי עמידה בתשלומי המשכנתא.
משכנתא בטפחות – חובה קמ"ע.
משכנתא בפועלים או לאומי – ניתן גם ללא.
דיסקונט – לא עובדים עם הקרן.
העלות לקרן: 0.3% מגובה המשכנתא + פתיחת תיק 250 ₪.
* המסמכים מבחינה כלכלית הם המסמכים הרגילים שמגישים עבור כל משכנתא לרכישת דירה/נכס למגורים.
