מה גובה המשכנתה שהבנק מאשר (יחס המימון) ביחס לשווי הנכס (עפ"י הערכת שמאות)?
הלוואה לרכישת נכס
נכס להשקעה: עד 50%
(יש מקרים שאפשר גם 50% מקיים ובתנאי שזה לא עובר את ה 30% מהנרכש)
דירה שנייה/שיפור דיור (נכס יחיד): עד 70%
דירה ראשון ויחידה: עד 75%
בדירות ישנות, מקומה 3 ומעלה, ללא מעלית, ברכישת קרקע לבניית בית ובבנייה קלה.
אבל יש יוצא מן הכלל:
באיזה אחוז מימון משווי הנכס תקבלו תנאים טובים יותר? (עפ"י הערכת שמאי)
התנאים הטובים ביותר – עד 45% משווי הנכס
תנאים פחות טובים – 45%-60%
תנאים הכי פחות טובים – מ- 60% וומעלה
אך התנאים נקבעים גם בהתאם לפרטים נוספים כגון:
– מצבו הפיננסי של הלקוח (נתוני האשראי – דירוג האשראי)
– סוג העסקה: יד שנייה, תמ"א, קבלן, מחיר למשתכן ועוד...
– מצב השוק
השלבים העיקריים בדרך למשכנתא
מסמכים דרושים לקבלת אישור עקרוני:
תצלומי תעודת זהות + ספח פתוח (בביומטרי חייב לצלם גם את גב התעודה)
עיסקה | מסמכים פיננסיים |
|---|---|
מחיר למשתכן/דירה בהנחה:
הודעת הזכייה, היתרי בנייה
| במידה וקיימות הלוואות: דו"ח פירוט הלוואות מלא |
דירה חדשה מקבלן פרטי:
היתר בנייה
חוזה רכישה על כל נספחיו, תשריט, מפרט וכו' כולל נספח תשלומים
לבדוק:
האם קיים בנק/גורם פיננסי מלווה?
| במידה וקיימת משכנתא: דו"ח יתרה לסילוק ממוקד המשכנתאות של הבנק או מאתר החשבון או:
בנק לאומי 3200*
בנק מזרחי 8860*
בנק פועלים 2401*
בנק דיסקונט 6111*
בנק הבינלאומי 3533*
בנק ירושלים 5726*
|
דירה יד שנייה בבניין:
מסמכי בית משותף (עו"ד):
צו רישום בית משותף
תקנון
תשריט
טופס ארנונה (לשמאות)
| עצמאי/ת: שומות מס שנתיים אחרונות, אישור הכנסות לשנה האחרונה (רו"ח)
לפי נוסח אחיד המופיע בקובץ המצורף בהמשך העמוד.
|
נסח טאבו | שכיר/ה: תלושי שכר 3 חודשים אחרונים |
דירה חליפית:
חוזה מכירה של הדירה שמכרתם
חוזה רכישה של הדירה שאתם רוכשים
| תדפיסי חשבון עו"ש 3 חודשים אחרונים |
דירה ראשונה: חוזה רכישה על כל נספחיו | דו"ח נתוני אשראי ממערכת נתוני האשראי של בנק ישראל 6194* |
נכון להיום הבנק מאשר החזר חודשי: 40% מימון מסך ההכנסות הפנויות שלכם.
מומלץ שההחזר החודשי לא יעבור את ה- 35% מסך ההכנסות שלכם.
כושר ההחזר
יכולת ההחזר החודשי מההכנסה
מדוע? כדי להבטיח שהמשפחה תוכל להמשיך ולהתנהל מבחינה כלכלית בצורה קבועה, סדירה מבלי להיכנס לחובות מיותרים.
מומלץ שסה"כ ההתחייבויות (החזר המשכנתא החודשי+החזרי הלוואות אחרות) יהיו בין 35%-25% מההכנסה נטו של בני הזוג (הכנסה יציבה וקבועה-ממה שנכנס לבנק)
שימו לב! % המימון הבנקאי ביחס לשווי הנכס: כמה הון עצמי יש לכם וכמה מימון בנקאי אתם צריכים? אם גובה המימון הבנקאי הוא מעל 5 מש"ח – זה צריך לעבור ועדת ביקורת. מה היחס בין המימון הבנקאי שאתם צריכים לשווי הנכס?
נכון להיום, צריך מינימום של 25% הון עצמי על דירה ראשונה ויחידה.כלומר מקסימום 75% מימון בנקאי.
מידע חשוב להתנהלות נכונה מול הבנקים בתכנון משכנתא:
- תבואו מוכנים ותעשו שיעורי בית בכל הקשור למצבכם הפיננסי עוד הרבה לפני שאתם ניגשים לבנק ולפני שאתם חותמים על חוזה רכישה.
- תלמדו מושגים כלכליים בסיסיים כמו: משכנתא, ריבית, מדד וכו'.
- תלמדו את כל פרטי העסקה – תקחו עו"ד איכותי שייצג אתכם.
- תבואו בזמן ולבושים באופן מכובד לבנק.
הלוואת זכאות
(במקרה של נכס ראשון ויחיד)
הלוואה שניתנת ע"י המדינה (משרד השיכון והבינוי), למי שנמצא על ידה זכאי לפי קריטריונים, נכון להיום:
- מי שצבר – 599 נקודות:
- זוגות צעירים
- רווקים מעל גיל 30
- בעלי אישור של מספר חודשי שירות בצה"ל/שירות לאומי
- צילום ת.ז. של של האחים והאחיות של מגיש הבקשה
- 70 ₪
- דירה ראשונה
עלויות נלוות למשכנתא
- שכר טרחת עורך דין – 0.25%-0.5% ממחיר חוזה.
- עמלת פתיחת תיק – 360 ש"ח
- שמאות – בהתאם לשווי הנכס.
- דירה חדשה – מדד תשומות הבנייה בהתאם לרפורמה החדשה.
- דירה יד שנייה- רשם המשכונות: כ- 165 ש"ח
- נוטריון – כ- 300 ש"ח לזוג.
- אגרות כמו: רישום בטאבו, נסח טאבו וכו'…
הסיוע יינתן בתנאי שטרם שולם למוכר הדירה כל הסכום תמורתה ובתנאי שממועד החתימה על חוזה הרכישה עדיין לא חלפו פרקיי זמן שונים לפי:
- דירה יד שנייה: אם טרם חלפה שנה ממועד החתימה על החוזה.
- דירה חדשה: אם טרם חלפו 36 חודשים ממועד החתימה על חוזה הרכישה.
*סכום הסיוע לא יעלה על יתרת החוב למוכר הדירה.
*אין עמלת פירעון- אין קנס פירעון.
*מסלול קבוע צמוד ל- 20-25 שנה.
גובה הריבית בהלוואת זכאות
לזכאים חסרי דירה, תעמוד הריבית על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על הלוואות צמודות מדד של הבנקים למשכנתאות שאותה מפרסם בנק ישראל, אך לא תעלה על 3%.
* ליישובים בנגב וקווי עימות זכים לתוקפת.
* עדיפות לאומית א' ו-ב' – 4.5% תוספת ל- 20 שנה.
